Investissement locatif : Le traitement des impayés de loyers et charges

Acheter pour louer redevient à la mode en raison des fortes plues-values sur l'immobilier qui ne cesse de grimper et dépasse les rendements des placements boursiers;

Le crédit pour acheter est payé par le loyer et le tour est joué.On pense que le locataire est solvable:il a d'ailleurs donné ses 3 dernières fiches de paye,on a demandé une caution et patatrac les loyers ne sont plus payés:bonne ou mauvoise foi du locataire? Ennuis financiers passagers de celui-ci? licenciement? Maladie? Surendettement?

Que faire d'efficace pour éviter se se ruiner soi-même par le non-remboursement du prêt pour acheter l'appartement tandis que les charges continuent aussi de courrir...?

Avant la procédure:

Enquéter sur la raison du non payment du loyer en cherchant à rencontrer le locataire pour établir avec lui un plan d'apurement et se faire une idée de sa bonne foi,de ses ennuis passagers etc..

On pourra faire un protocole d'accord d'étalement de l'arriéré de loyers et charges à condition que les loyers en cours soient payés;

à défaut de réglement d'une seule échéance il faudra exposer dans ce protocole qu'il est nul et non avenu et on pourra constituer le dossier judiciaire.

La procédure:

1. Foncer chez un Huissier pour faire signifier au locataire un COMMANDEMENT DE PAYER VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE:Le locataire disposera d'un délai de 2 mois pour payer;à défaut,la procédure pourra etre entamée à l'issue de ces deux mois.

2. Demander à l'Huissier de faire une saisie conservatoire des meubles se trouvant dans l'appartement;ces meubles seront ainsi inventoriés et "plaçés sous main de justice":ils resteront dans l'appartement.Si le locataire les enlève,il sera passible d'un délit passible du Tribunal correctionnel.On peut également faire une saisie conservatoire du compte bancaire du locataire: les fonds saisis seront conservés par la banque jusqu'au jugement du Tribunal pour on se les fera octoyer en le signifiant à la banque.

3. Au-delà des 2 mois,demander à l'Huissier de faire délivrer une Assignation en payment et expulsion devant le Tribunal d'Instance du lieu de situation de l'immeuble.L'assistance d'un Avocat n'est pas obligatoire mais conseillée...

4. Après obtention du Jugement,l'Huissier exécutera les poursuites:enlèvement des meubles saisis et ventes aux enchères de ceux-ci à l'hotel des ventes,saisie des rémunérations,du compte bancaire qui aura été peut etre préalablement saisi.

5. L'expulsion avec l'assistance du Comissaire de police: C'est la phase la plus longue.L'Etat peut etre rendu responsable du retard et l'on pourra obtenir des dommages-interets correspondant aux loyers perdus.Il existe une procédure amiable de demande d'indemnité devant le préfet puis en l'absence de réponse dans les deux mois on portera l'affaire devant le Tribunal Administratif:là encore l'assistance d'un Avocat n'est pas obligatoire mais plutot recommandée.L'Etat paiera les arriérés de loyers et charges...Parfois cela lui coute moins cher que de reloger les locataires démunis dans les logements sociaux ou les foyers...