Mieux acheter
Voici les 10 commandements mis au point par nos spécialistes immobiliers pour bien acheter.
> 1. Bien analyser la vidéo mise en ligne sur notre site par le vendeur. Celui-ci peut avoir des talents cachés de cinéaste en laissant subsister des zones moins agréables que les autres par exemple la vue ou l’environnement. Nous conseillons d’ailleurs au vendeur de filmer la porte d’entrée de l’immeuble et les parties communes telles l’escalier, l’ascenseur, la porte d’entrée de l’appartement ou s’il s’agit d’un terrain ou d’une maison individuelle tout l’environnement de ceux-ci-ci.
> 2. Faites plusieurs fois des visites de l’appartement en étant au besoin accompagné de votre famille ou d’amis. L’investissement immobilier ne se faisant pas à la légère, plusieurs avis valent mieux qu’un. Mettez sur le papier en deux colonnes les arguments « pour » et « contre » de manière à en faire la synthèse.
> 3. Renseignez-vous sur les prix du quartier en consultant les sites de valeurs immobilières et demandez, dès la première visite les diagnostics immobiliers ainsi que la surface en Loi CARREZ (pour les appartements en copropriété).que le vendeur doit obligatoirement détenir au plus tard au moment de la rédaction de la promesse de vente : depuis le 1er janvier 2007 les diagnostics immobiliers sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques, performances énergétiques et gaz.
> 4. S’il s’agit d’un bien dans un immeuble en copropriété, demandez à consulter immédiatement les 4 derniers procès-verbaux d’Assemblée Générale ainsi que le relevé des charges de l’année courante. Faites-vous également communiquer pour tous biens immobiliers le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Vérifiez auprès du syndic de copropriété s’il n’existe pas dans l’immeuble trop de débiteurs d’arriérés de charges de copropriété. Les copropriétaires sont en effet solidaires entre eux pour le paiement de ces charges et s’il existe une défaillance financière de l’un des copropriétaires, les charges de celui-ci seront réparties sur tous les copropriétaires dans le cadre de ce que l’on appelle les appels de fonds de solidarité…
> 5. N’hésitez pas à prendre la consultation d’un architecte qui procédera à une visite de l’appartement ou de la maison individuelle afin de déceler d’éventuels vices cachés. Aux Etats-Unis, c’est systématique puisque les acheteurs font appel à des « home inspectors » spécialisés dans la recherche des vices cachés. Si vous en découvrez, l’architecte fera appel à une entreprise qui établira un devis de réfection : celui-ci vous aidera à faire baisser le prix si le vendeur y consent. Mais au moins, vous ne vous retrouverez pas avec un possible procès en vices cachés qui peut durer des mois et peut être coûteux en expertise judiciaire et frais d’Avocats.
> 6. Négociez au mieux votre emprunt. 80% des achats immobiliers se font avec l’aide d’un crédit bancaire. Vous pouvez naturellement consulter votre banque habituelle et négocier avec celle-ci. Tenez compte de la déduction fiscale puisque vous pouvez soustraire de vos impôts 20% des intérêts (40% la première année) pendant 5 ans. Il est recommandé de passer par un courtier spécialisé comme empruntis.com., meilleurtaux.com, cafpi.com, ace.com.
N’oubliez pas de vous renseigner complètement sur les assurances décès, invalidité ou chômage car malheureusement un accident de la vie est vite arrivé.
> 7. Signez dans les meilleurs délais une offre d’achat. Naturellement vous pouvez le faire sous réserve d’une condition suspensive d’obtention de prêt et en remettant un chèque de garantie. Attention, l’offre d’achat est un acte important qui peut vous engager pour l’avenir si, dans le délai fixé à celle-ci, le propriétaire accepte, auquel cas la vente peut être considérée comme parfaite même si la promesse de vente n’est pas encore signée : c’est l’application de l’article 1589 du Code Civil selon lequel « la promesse de vente vaut vente » (cf. commandement n° 5 de la rubrique « mieux vendre »).
> 8. Etablissez avec soin la promesse de vente (cf. commandement n° 6 de la rubrique « mieux vendre »).
> 9. Si vous passez par un agent immobilier, le prix sera forcément majoré de sa commission qui est en général mise à la charge de l’acheteur pour éviter de payer trop de droits de mutation. La commission est librement fixée par l’agent immobilier mais elle doit obligatoirement figurer dans le mandat de vente qu’il détient du propriétaire. Elle peut être discutée jusqu’au dernier moment car pour l’acheteur, elle est une composante du prix (cf. commandement n° 8 de la rubrique « mieux vendre »).
> 10. Ne faites pas une opération jumelée c'est-à-dire n’achetez pas un bien immobilier avant d’avoir vendu celui que vous possédez et dont la vente doit servir à financer votre achat. N’importe quel incident dans le cadre du processus de vente (par exemple une rétractation) peut vous entraîner dans de graves tracas financiers puisque vous aurez recours à un crédit relai qui peut se révéler un désastre financier et peut même ne pas être accepté compte-tenu des resserrements actuels des octrois de crédit par les banques.
Bon achat immobilier !
