Mieux vendre
Avec l’aide des meilleurs spécialistes immobiliers, nous avons répertorié les 10 Commandements en vue de mieux vendre votre bien immobilier, qu’il soit un appartement en copropriété, un terrain ou une maison individuelle.
> 1. Filmez l’appartement en lui-même, les parties communes de l’immeuble et la vue que vous avez de vos fenêtres. Vous n’avez rien à cacher : votre appartement vous a paru attractif quand vous l’avez acheté. Filmez-le de manière encore plus attractive. Faites appel aux cinéastes en herbe que vous trouverez certainement au sein de votre famille ou de vos amis. Au besoin, passez par un jeune professionnel d’une école de cinéma. Tenez votre appareil de manière fixe, et mieux encore à l’aide d’un pied. Attention aux contre-jours. Si vous faites un tour sur vous-même, faites-le assez lentement. Vous pouvez mettre un fond sonore agréable tout en commentant vous-même le bien immobilier avec une voix assurée. Faites plusieurs essais.
> 2. Faites une mise en scène pour mieux vendre. L’acheteur doit se sentir bien tout de suite : il faut créer une ambiance agréable à partir de ce qui existe déjà : simplicité, espace, lumière, propreté et ordre sont les conseils des spécialistes du nouveau concept qui consiste à mettre en valeur un appartement ou une maison afin de les rendre irrésistible dans le but d’accélérer leur vente et d’obtenir le meilleur prix. Venu des Etats-Unis, cette technique dite du « HOME STAGING » débarque en France : vous en serez les précurseurs.
> 3. Estimez le bien immobilier à son juste prix : une fois que l’on a pu déterminer le prix du marché, il faut commencer par surestimer celui-ci d’environ 7% pour « tester » les éventuels acheteurs. Il n’y a que les biens exceptionnels qui partent dès leur mise en vente. Pour bien estimer son bien immobilier, on peut évidemment passer par une agence immobilière mais attention à celles qui vont avoir tendance à brader le bien pour emporter l’affaire le plus rapidement possible. Une expertise indépendante peut se révéler utile même si elle est parfois coûteuse (entre 1.000 € et 1.500 €) : dans ce cas, l’expert immobilier doit être une personne différente de l’éventuel agent immobilier auquel on recourt si l’on veut passer par un intermédiaire. Il existe également des sites internet immobiliers qui pratiquent des expertises en ligne : cotation-immobilière.fr ou argus du logement.com.
> 4. Avant toute mise en vente, faites faire les diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, saturnisme (plomb), termites, diagnostic de performance énergétique, risques naturels et technologiques et gaz) et le métrage Loi CARREZ si vous vendez un appartement en copropriété.
> 5. Faites signer une offre d’achat en exprimant clairement qu’elle n’équivaut pas à une vente de votre part ce qui vous permettra de choisir le plus offrant à la condition naturellement que les garanties financières de solvabilité vous soient offertes. Vous pouvez demander un chèque de garantie qui sera ultérieurement restitué si vous ne donnez pas suite parce que vous avez trouvé un meilleur acheteur. Tant mieux si le chèque est certifié. Voici le libellé de l’offre d’achat : « Je soussigné demeurant à déclare faire offre d’achat ce jour pour l’appartement situé… au prix de… sans condition d’octroi d’un prêt (ou le cas échéant sous condition suspensive d’octroi d’un prêt d’un montant de…..) Je remets ce jour un chèque de garantie d’un montant de… Mon offre d’achat est valable 10 jours francs à compter de la date de signature des présentes passé lequel délai elle ne sera plus valide si elle n’est pas acceptée par remise en mains propres dans ce délai de la présente offre d’achat contresignée et datée par le vendeur ».
> 6. Signez rapidement une promesse de vente. Si l’acheteur est trouvé au prix convenu, la promesse de vente devra être établie entre les parties. Différentes formules sont possibles : elles sont exposées dans le site : « contrats.biz ». On peut également se rendre chez son Notaire qui préparera cette promesse. A noter : il est possible que le vendeur soit assisté par son Notaire et l’acheteur par le sien ce qui ne coûte pas plus cher car les deux officiers ministériels partageront les honoraires de rédaction de l’acte de vente.
> 7. Si vous décidez de vous passer d’un agent immobilier, vous ferez une économie des frais d’agence qui sont en général entre 3 % et 10% du prix de vente (les prix de commission sont libres, la moyenne au surplus négociable étant actuellement de 6%). Cependant, attendez-vous à consacrer du temps pour faire des visites et sélectionner les acheteurs tout en évinçant les agences immobilières si vous ne désirez pas passer par elles.
> 8. Si vous décidez de passer par un agent immobilier, vous pourrez choisir entre 3 formules : lui donner l’exclusivité pour un temps donné (en général 4 à 6 semaines maximum) ; ne pas lui donner d’exclusivité mais il faut penser alors à dénoncer rapidement par lettre recommandée avec accusé de réception le mandat si vous avez trouvé un acheteur et ce, avant que l’agence ne l’ait elle-même trouvé ! Certaines agences proposent une semi exclusivité c'est-à-dire qu’elles vous laissent la possibilité de trouver par vous-même l’acheteur à la condition de ne pas passer par une autre agence immobilière auquel cas la commission est en général réduite si l’agence trouve l’acheteur. Lisez soigneusement les formules de mandat qui vous sont proposées lesquelles sont en général standardisées si l’agent immobilier appartient à un syndicat tel la FNAIM, le SNPI, la CSAB ou la CNAB qui sont les principaux syndicats immobiliers. Des mandats mal rédigés, incomplètement remplis par les agences notamment quant à la charge de la commission finale de transaction sont annulables assez facilement par les Tribunaux.
> 9. Si vous vendez un appartement en copropriété munissez-vous des 4 derniers procès-verbaux d’Assemblée Générale des années précédentes et des 6 derniers appels de fond du syndic. Faites en un argument de vente car il ne sert à rien de tricher en mentant sur des travaux votés par l’Assemblée Générale des copropriétaires qui, de toutes façons, doivent rester à la charge du vendeur (sauf mention contraire dans la promesse de vente, puis dans l’acte de vente définitif par devant Notaire).
> 10. Ne faites pas d’opération jumelée qui consiste à acheter un bien immobilier avant d’avoir vendu le vôtre ! Ce système peut se révéler meurtrier si vous n’arrivez pas à vendre alors que vous vous êtes engagés dans une promesse d’achat par ailleurs. Les défaillances des acheteurs sont de plus en plus nombreuses d’autant qu’actuellement les banques ont tendance à resserrer les crédits. Un agent immobilier qui vous aurait engagé dans un tel processus peut voir sa responsabilité engagée car sa qualité de professionnel de l’immobilier devrait lui imposer de vous conseiller de ne pas vous lancer dans une opération d’achat avant d’avoir vendu. Sinon, vous pouvez toujours avoir recours aux fameux crédits relais lesquels coûtent cependant très chers alors que les charges foncières de l’appartement non vendu continuent de courir même si vous vous engagez dans un achat d’un autre bien immobilier pour lequel là aussi les charges foncières courront.
Bonne vente immobilière !
